8月13日，房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺貝殼正式登陸紐約證券交易所，成為“中國居住服務(wù)平臺第一股”。

此次貝殼找房發(fā)行價為20美元，高于此前給出的17-19美元定價區(qū)間，共計發(fā)行1.06億股ADS（美國存托股），另可行使1590萬美國存托股超額配股權(quán)。

照此計算，貝殼赴美IPO共籌集資金約24.4億美元，成為繼2018年3月愛奇藝（24億美元）之后，在美最大規(guī)模IPO的中資企業(yè)。

上市首日，貝殼開盤價報35.06美元，開盤即大漲75%，最終收報37.44美元，收漲87.20%，市值突破420億美元。

由于在中國房產(chǎn)交易領(lǐng)域開創(chuàng)性的發(fā)展“平臺模式”，建立ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)），推出真房源數(shù)據(jù)庫“樓盤字典”等服務(wù)，貝殼一度被視為行業(yè)“顛覆者”。

這家由傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)型而來的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，逐步重構(gòu)了整個行業(yè)生態(tài)，成為中國最大的居住服務(wù)平臺。

招股書顯示，2019年貝殼房產(chǎn)及租賃交易總額（GTV）已經(jīng)達(dá)到2.1萬億元，交易訂單突破220萬筆。

實際上，貝殼所在的賽道，已經(jīng)涌入越來越多的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，他們或有資金優(yōu)勢，或有流量優(yōu)勢。

所以，對于貝殼來說，在美上市只是一個發(fā)展中的里程碑，它意味著新征程的開始。

2019年，貝殼的平臺交易規(guī)模僅次于阿里。從房產(chǎn)交易到包括金融在內(nèi)的居住服務(wù)承載著貝殼的想象空間。

下一步，貝殼需要向資本市場講述新故事，做出新成績。所以，420億美元市值只是開始？

貝殼突圍戰(zhàn)：從垂直到平臺

據(jù)招股書，貝殼找房創(chuàng)始人兼董事長左暉發(fā)布了一封致股東信，講述了貝殼這個組織的獨(dú)特性——“我們堅定的選擇長期利益，選擇做‘正確’的事情而不是快速成功的事情，我們對走捷徑有天然的反感。”

左暉指出，做難而正確的事，是其理解并相信的成功之道。而這件“難而正確的事”，按照貝殼最新市值，公司價值達(dá)到420多億美元。

而在2020年3月，貝殼宣布上市前最后一輪融資后估值達(dá)到140億美元；短短5個月時間，漲了2倍多。

成立只有2年的貝殼為什么起步就是超級獨(dú)角獸？

在過去相當(dāng)?shù)拈L一段時間里，居住市場都充斥著三大基本矛盾：消費(fèi)者與服務(wù)者由于信息不對稱，導(dǎo)致的供需矛盾；經(jīng)紀(jì)人之間為了保證績效，產(chǎn)生的競爭矛盾；房地產(chǎn)行業(yè)周期導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)沉淀矛盾。

這些矛盾疊加導(dǎo)致的結(jié)果是，發(fā)布虛假房源，捏造、散布漲價信息等行業(yè)亂象頻頻出現(xiàn)。

2018年4月，定位新居住服務(wù)的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺貝殼應(yīng)運(yùn)而生。

從誕生之初，貝殼就挑戰(zhàn)著傳統(tǒng)房產(chǎn)中介的陋習(xí)，一改過去線下“自營模式”，建立起了線上交易網(wǎng)絡(luò)，主打真房源，讓房產(chǎn)交易變得高度透明。

這樣做的本質(zhì)是，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)流量交易方式，用產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的邏輯重構(gòu)房產(chǎn)交易鏈條，向平臺化方向發(fā)展。

相較于“自營模式”，平臺化的最大優(yōu)點是，更容易大規(guī)模快速復(fù)制，生意有更大的想象空間。

這個模式的“B面”是，貝殼被視為挑戰(zhàn)舊秩序、打破老常規(guī)的顛覆者角色，它的一舉一動受到行業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注，甚至一度遭到一些業(yè)內(nèi)人的抵制。

但貝殼發(fā)動的這場變革志在必得，它堅持要做“第一個吃螃蟹的人”。

華興資本就是貝殼堅定的支持者。據(jù)華興資本集團(tuán)董事長、基金創(chuàng)始合伙人包凡透露，當(dāng)時有一批新興的線上房產(chǎn)中介平臺發(fā)展的非常好，很多機(jī)構(gòu)都擠破腦袋，華興卻“逆流“重注鏈家（貝殼前身）。

一個簡單的邏輯是，從A fund of future的角度出發(fā)，在“衣、食、住、行”領(lǐng)域，華興資本已經(jīng)投資了一些新經(jīng)濟(jì)企業(yè)，而在“住”這個巨大的賽道中，斷定也會出現(xiàn)一家超級平臺型公司。

在與左暉進(jìn)行一次深入交流后，包凡就基本確定鏈家就是其在尋找的“超級平臺”。

公開信顯示，華興資本旗下的華興新經(jīng)濟(jì)基金在2016年成為鏈家B輪領(lǐng)投方，并在鏈家C輪、貝殼D輪持續(xù)加注，此外，華興投行團(tuán)隊也在此次貝殼IPO中擔(dān)任主承銷商的角色。

上線后，貝殼為了消除房產(chǎn)交易行業(yè)亂象，提升消費(fèi)者服務(wù)體驗，推出了兩個重要產(chǎn)品：“樓盤字典”和“VR看房”，貫徹其真房源的宗旨。

“樓盤字典”是基于鏈家10多年積累下來的房源而建立的一份數(shù)據(jù)化、標(biāo)準(zhǔn)化的房產(chǎn)清單。它涵蓋房間門牌號、標(biāo)準(zhǔn)戶型圖、配套設(shè)施信息、歷史交易價格等多維真房源信息，真房源率達(dá)到95%以上。

在貝殼上線前，鏈家是中國最大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，也是最早做真房源的企業(yè)，其房源信息就可以精確到樓層、房號等。

截至2020年6月30日，貝殼的“樓盤字典”已經(jīng)涵蓋了中國332個城市54.9萬個住宅小區(qū)約2.26億處房產(chǎn)。

除了“真房源”，貝殼還提出“真體驗”，推出了“VR看房”、“VR講房”、“VR帶看”等產(chǎn)品，力圖讓購房者能夠沉浸式看房，在線感受房產(chǎn)的空間和方位，再加上經(jīng)紀(jì)人語音講解，實現(xiàn)線上交互體驗。

得益于創(chuàng)新的房產(chǎn)交易和服務(wù)模式，貝殼的交易規(guī)模這兩年迅速壯大。

2019年，公司總收入460億元，較2018年的286億元同比上漲60.6%；調(diào)整后EBITDA（稅息折扣及攤銷前利潤）為29.17億元，同比暴增381%。

凈利潤方面，2020年上半年，貝殼凈利潤達(dá)16.1億元，相比上年同期的5.6億元增長188.6%。

截至2020年6月30日，其流動資金總額為399.1億元，較年初增加63.7億元。

據(jù)中投公司（CIC）報告，2019年貝殼創(chuàng)造了2.1萬億元的GTV，促成超220萬筆住房交易，成為中國最大的住房交易和服務(wù)平臺，以及所有行業(yè)的第二大商務(wù)平臺，僅次于阿里巴巴。

新故事：從房產(chǎn)交易到居住服務(wù)

在做“難而正確的事”上面，貝殼已經(jīng)初具成效。隨著企業(yè)上市，貝殼需要向資本市場講述全新的故事，而這個故事就是提供覆蓋全產(chǎn)業(yè)的居住服務(wù)。

如果將不動產(chǎn)住宅的全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行劃分，大致可以分為：制造、交易、居住和以金融為代表的服務(wù)支持四個領(lǐng)域。

貝殼過去的業(yè)務(wù)主要集中在交易環(huán)節(jié)，包括存量房和新房交易。從其營收規(guī)模來看，存量房是其基本盤，不過，新房交易相關(guān)收入近兩年在快速增加。

招股書顯示，2019年，貝殼存量房交易服務(wù)收入達(dá)245.69億元，同比增加21.9%，占全年總收入的比重達(dá)到53.39%。

同期，新房交易部分收入達(dá)到202.74億元，占總收入比重為44.06%。

貝殼集團(tuán)主要營收來源

然而，房屋買賣交易是一個相當(dāng)?shù)皖l的業(yè)務(wù)，畢竟，一個人一輩子購買房屋的次數(shù)非常有限。

這意味著，消費(fèi)者在貝殼平臺上停留的時間是有限的，即使單筆訂單金額再大，但產(chǎn)生的交易數(shù)非常有限。

在房屋交易市場建立深厚的護(hù)城河后，貝殼開啟了居住計劃——將觸角延升到更廣闊居住服務(wù)領(lǐng)域，深入產(chǎn)業(yè)鏈高頻消費(fèi)環(huán)節(jié)。

而居住領(lǐng)域服務(wù)的開展，很大程度上還要依賴貝殼的ACN網(wǎng)絡(luò)。通過定義經(jīng)紀(jì)人的特點，以及與作業(yè)區(qū)域和能力的匹配，再加上線下物理社區(qū)屬性之間的關(guān)系，貝殼可以設(shè)置更多的業(yè)務(wù)角色，提供更為全面的服務(wù)。

貝殼找房CEO彭永東在接受媒體采訪時曾表示，未來這種人店模式將變成基礎(chǔ)設(shè)施，并且會成為另一個賽道的基礎(chǔ)設(shè)施。

在他看來，居住領(lǐng)域的生意可以分為“房子內(nèi)部的空間、社區(qū)的空間、社區(qū)外的空間”三個部分，“從1到N，需要不斷將新居住服務(wù)類目疊加到人店模式上來。”

2020年4月，在貝殼新居住大會上，彭永東就一次性拋出了六大計劃，其中，入局家裝和社區(qū)服務(wù)被看作是貝殼布局居住服務(wù)的重要舉措。

據(jù)介紹，“被窩家裝”是貝殼發(fā)布的全新家居服務(wù)平臺，主打“以標(biāo)準(zhǔn)精工實現(xiàn)個性設(shè)計”，用戶既可以選擇獨(dú)立設(shè)計師，又可以選用局裝、整裝套餐來構(gòu)繪理想的家，而施工交付環(huán)節(jié)則統(tǒng)一由被窩精工提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)以確保交付質(zhì)量。

為了更好的服務(wù)社區(qū)，貝殼還推出了社區(qū)生活小程序。“希望未來貝殼上每一家門店可以更好的服務(wù)所在的社區(qū)。無論社區(qū)居民打印一個文件，還是去做一些求助，包括復(fù)印、社區(qū)周邊生活的服務(wù)，都可以通過貝殼生活小程序、基于門店的物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)獲得。”彭永東說。

截至目前，貝殼已經(jīng)在房子內(nèi)部空間、社區(qū)空間者兩個生意上做了不少文章，比如加入了搬家、家政、家居用品銷售等眾多服務(wù)，形成了業(yè)務(wù)聯(lián)動。

這次IPO，貝殼招股書稱，募集的資金除了用于研發(fā)，以繼續(xù)投資公司的平臺功能和基礎(chǔ)設(shè)施技術(shù)，還將用于新房交易服務(wù)擴(kuò)展、服務(wù)產(chǎn)品多樣化及向新區(qū)域擴(kuò)展業(yè)務(wù)，以及一般公司目的。

除此之外，金融服務(wù)也是貝殼未來想象空間的一個所在。

在招股書中，貝殼稱，其搭建的集團(tuán)業(yè)務(wù)由三部分組成：貝殼找房旗下的平臺、技術(shù)型資產(chǎn)；以鏈接門店業(yè)務(wù)為主的中介服務(wù)資產(chǎn)；宜居泰和名下以貝殼金服、鏈鏈金融、理房通為主的金融資產(chǎn)。

在二級市場投資者看來，房產(chǎn)交易說到底還是一個高杠桿生意，貝殼數(shù)萬億GTV背后蘊(yùn)藏的金融服務(wù)商機(jī)充滿想象。一個可參考的案例是，阿里巴巴的成長路徑，它也是先做交易，再做金融服務(wù)，之后每項業(yè)務(wù)都是巨無霸。

房產(chǎn)電商新格局

值得一提的是，貝殼正式提交招股書后一周，房產(chǎn)綜合服務(wù)商易居宣布與阿里巴巴達(dá)成戰(zhàn)略合作，阿里加碼投資成為易居第二大股東，并與易居成立合資公司出擊在線房產(chǎn)交易平臺。

合資公司由阿里巴巴控股，持股比例達(dá)85%；易居僅占股15%，首期投入金額高達(dá)50億元。

據(jù)悉，雙方將在線上線下房產(chǎn)交易、數(shù)字營銷和交易后相關(guān)服務(wù)等領(lǐng)域開展深度合作，推動房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)走向全面數(shù)字化、智能化。

今年5月，京東也上線了“自營房產(chǎn)”業(yè)務(wù)，不同于過往只扮演平臺角色，新業(yè)務(wù)的上線意味著京東正式參與到房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。

互聯(lián)網(wǎng)電商巨頭前赴后繼涌入房產(chǎn)電商賽道，曾經(jīng)不是對手的如今成了對手。很顯然，在他們眼里，房產(chǎn)電商一定是一個值得挖掘的市場。

《晚點LatePost 》援引恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的測算數(shù)據(jù)稱，中國住房地產(chǎn) 2018 年總市值 321 萬億元，相當(dāng)于美國的 2.4 倍。當(dāng)中每年有 6 萬多億元價值的住宅換手、12-13 萬億元新房賣出，再算上租房，就是一年 25 萬億元成交額的大市場，相當(dāng)于阿里電商三年的成交額。

有意思的是，巨頭們進(jìn)入這個市場時，都紛紛先盯上了新房銷售領(lǐng)域。而這個細(xì)分領(lǐng)域的潛力也可以從貝殼的財務(wù)數(shù)據(jù)中窺探一、二。

據(jù)招股書，2019年，貝殼營收達(dá)到460.15億元，同比增長60.63%，幾乎是2018年營收（286.46億元）同比增速（12.31%）的近4倍。

而2019年同比增加的173億元中，有近130億來自新房交易服務(wù)。2018、2019年，貝殼新房交易服務(wù)收入分別為74.72億元和202.74億元，同比增速分別達(dá)16.4%和171.33%。

新房交易服務(wù)收入在貝殼總營收的比重也在快速提升——從2018年占比25.17%上升到了2019年的44.06%。

在去年11月舉行的2019新經(jīng)紀(jì)峰會上，貝殼董事長左暉明確表示，未來5年整個新房市場將會達(dá)到12萬億，這其中，預(yù)計超過50%是經(jīng)紀(jì)公司的市場。

可以想見，互聯(lián)網(wǎng)電商巨頭的加入將使得這個賽道火藥味越來越濃。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，阿里、京東具有互聯(lián)網(wǎng)基因，對線上交易更為熟悉，在流量方面也存在明顯優(yōu)勢；但房產(chǎn)交易不同于商業(yè)零售，動輒百萬、千萬的網(wǎng)上交易，需要嚴(yán)格遵守規(guī)則，受不定因素影響也比較大。如果平臺沒有嚴(yán)格落實管理責(zé)任，將會影響公信力。

隨著貝殼上市，“公司資金實力將會增強(qiáng)，會有更多企業(yè)加盟合作，平臺規(guī)模效應(yīng)將獲得提升。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在當(dāng)前形勢下，貝殼的ACN模式可以讓房源和中介等資源信息共享，可以防范各類假信息等充斥房地產(chǎn)市場的情況，同時傭金方面也不會打價格戰(zhàn)。

不過，類似平臺多少會帶有搶資源的一面，所以，他認(rèn)為，其它中大型中介不會主動加入，都是小中介加入以后，專業(yè)水平肯定會被拉低，若是出現(xiàn)中小中介不好好服務(wù)客戶，導(dǎo)致各類公關(guān)危機(jī)，這個時候就會影響此類平臺的建設(shè)。

相比其它電商業(yè)務(wù)，房產(chǎn)交易平臺有房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。嚴(yán)躍進(jìn)提到，全新的競爭格局下，比拼的關(guān)鍵還是消費(fèi)者服務(wù)。

左暉看起來已經(jīng)下定了攻艱的決心。他在致股東信中稱，貝殼會不斷進(jìn)入產(chǎn)業(yè)新的領(lǐng)域并選擇“又臟又累”，會用online倒逼offline的服務(wù)者成長，也會用offline的服務(wù)者倒逼online的工程師深入產(chǎn)業(yè)，用很酷的理念和很酷的手段，對傳統(tǒng)的、沉重的、又臟又累的商業(yè)，進(jìn)行大刀闊斧的改造和升級。

IPO后的貝殼，要成為“未來認(rèn)知中更酷的企業(yè)”，它還需要時間和努力。